A társasházkezelő egy olyan cég vagy egyéni vállalkozó, akit a társasház közgyűlése választ meg a közös képviselet ellátására. A különbség a társasházkezelő és a közös képviselő között abban rejlik, hogy a társasházkezelő üzletszerűen, szakmai képesítéssel és hivatalos regisztrációval végzi ezt a tevékenységet, míg a közös képviselő lehet akár egy magánszemély is, akinek nincs szüksége szakirányú végzettségre.

Mivel a társasházkezelés egy speciális szakterület, amely műszaki, pénzügyi és jogi ismereteket is igényel, a közgyűlés általában olyan szakembert bíz meg ezzel a feladattal, aki rendelkezik a szükséges végzettséggel és gyakorlattal.

A társasházkezelő megbízása és szerződésének jelentősége

A társasházkezelőt – akárcsak a közös képviselőt – a közgyűlés választja meg, és célszerű megbízási szerződést kötni vele a feladatok egyértelmű meghatározása érdekében. A szerződésnek tartalmaznia kell:

• A feladatok pontos listáját, amelyeket a társasházi törvény (Tht.) előír.
• A döntési jogkörök határait, vagyis milyen összegig dönthet önállóan a közös képviselet.
• A külön díjazást igénylő feladatokat, például peres ügyek vagy rendkívüli műszaki feladatok esetén.

Miért fontos a szerződés? Bár sok esetben elmarad a megbízási szerződés megkötése, erősen ajánlott, hiszen ez biztosítja mind a közös képviselő, mind a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit. Egy jól kidolgozott szerződés segíthet elkerülni a későbbi vitákat és egyértelmű kereteket szab a közös képviselő jogköreinek.

A közös képviselő szerepe és döntési jogköre

A közös képviselő (vagy társasházkezelő) minden esetben a társasház közgyűlése által választott személy vagy vállalkozás, amely a társasház közösségét képviseli. Fontos tisztázni, hogy a közös képviselő nem döntéshozó, hanem a közgyűlés határozatainak végrehajtója.

Döntési hatáskörök és pénzügyi korlátok: Bár a közös képviselő nem dönthet önállóan a társasház minden ügyében, bizonyos esetekben szükséges, hogy gyorsan és önállóan intézkedjen, például:

• Kisebb javítások elrendelése (pl. csőtörés, lift meghibásodás javítása).
• Sürgős vészhelyzetek kezelése (pl. balesetveszélyes helyzet megszüntetése).

A megbízási szerződésben célszerű meghatározni az önálló döntési jogkör anyagi határait. Például:

• 800 000 Ft alatt – a közös képviselő önállóan dönthet.
• 800 000 Ft és 2 000 000 Ft között – a tulajdonosok véleményének kikérése szükséges.
• 2 000 000 Ft felett – közgyűlési határozat szükséges.

Ezek az előre meghatározott pénzügyi határok segíthetnek elkerülni azokat a helyzeteket, amikor a tulajdonosok utólag értesülnek egy nagy kiadásról, amely vita tárgyát képezheti.

Összegzés

A társasházkezelő és a közös képviselő közötti legfontosabb különbség az üzletszerű tevékenység és a szakmai követelmények megléte. A közös képviselő nem döntéshozó, hanem a közgyűlés által meghozott határozatok végrehajtója. Az önálló döntési jogkör és a pénzügyi korlátok egyértelmű meghatározása a megbízási szerződésben mindkét fél számára előnyös, és segít elkerülni a későbbi konfliktusokat a társasház működésében.

A közös képviselő elsődleges feladata a társasház zavartalan működésének biztosítása, a közgyűlési határozatok végrehajtása, valamint az üzemeltetéssel, karbantartással és felújításokkal kapcsolatos feladatok ellátása. Emellett gondoskodik a közös területek hasznosításáról is, ha erre lehetőség adódik.

Mivel ez az anyag kifejezetten a társasházkezelés profi oldalát mutatja be, érdemes áttekinteni, hogy milyen elvárásokat támaszthatnak a tulajdonosok egy tapasztalt közös képviselővel szemben.

A közös képviselő főbb feladatai:

• Napi ügyek intézése: A társasház közös tulajdonát érintő adminisztratív és operatív feladatok ellátása.
• Biztonságos üzemeltetés biztosítása: A közüzemi számlák és karbantartási költségek időben történő rendezése.
• Szerződések felülvizsgálata és aktualizálása: Az érvényben lévő szerződések (pl. biztosítások, karbantartási szerződések) évenkénti áttekintése, és szükség esetén kedvezőbb feltételekkel történő megújítása.
• Jogszabályok követése: A folyamatosan változó jogszabályi környezet figyelemmel kísérése és a társasház működésének jogszerű biztosítása.
• Jogszabályok által előírt dokumentumok biztosítása:
  • Tűzvédelem,
  • Villámvédelem,
  • Érintésvédelem,
  • Tűzvédelmi szabályzat,
  • Adatvédelmi szabályzat stb.
• Közgyűlés összehívása és lebonyolítása: A társasház érdekeit szolgáló javaslatok előterjesztése, a közgyűlési döntéshozatal megszervezése.
• Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása: Gondoskodás arról, hogy minden határozat megfeleljen a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek.
• Gazdasági beszámolók elkészítése: Éves elszámolás és pénzügyi javaslatok kidolgozása a társasház gazdálkodásával kapcsolatban.
• Szabályos könyvvezetés biztosítása: Az adatszolgáltatás és pénzügyi jelentések pontos elkészítése és hatóságok felé történő benyújtása.
• Karbantartási és felújítási feladatok megszervezése:
  • Szakemberek kiválasztása és koordinálása,
  • Üzemeltetési és karbantartási munkák lebonyolítása,
  • Nagyobb felújítások esetén műszaki ellenőr biztosítása és építészeti tervek meglétének ellenőrzése.
• Közös költség kezelése:
  • A tulajdonostársakat terhelő közös költség megállapítása és beszedése,
  • Hátralékok behajtásának intézése.
• Peres ügyekben a társasház képviselete: Amennyiben szükséges, a társasház jogi képviseletének biztosítása.

Kiemelt felelősségi területek

A közös képviselő tevékenysége jelentős részben a közgyűlési határozatok előkészítésére és végrehajtására épül. Feladatai közé tartozik a közgyűlés összehívása, a határozati javaslatok kidolgozása és a döntéshozatalhoz szükséges dokumentumok elkészítése (Tht. 40.§. (1) bek.).

• Írásbeli szavazás esetén a közös képviselő köteles a határozati javaslatokat megküldeni a tulajdonosoknak, majd a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatni.
• Határozatok kihirdetése: A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül jól látható helyen ki kell függeszteni, vagy elektronikus formában elérhetővé kell tenni.
• Tulajdonosok értesítése: Ha az SZMSZ előírja, akkor a tulajdonosokat a szavazás eredményéről írásban is értesíteni kell, amely ma már többnyire e-mailben történik a költséghatékonyság érdekében.

Összegzés

A közös képviselő feladatai összetettek és nagy felelősséggel járnak. Az adminisztratív teendők, pénzügyi menedzsment és napi operatív ügyintézés mellett biztosítania kell, hogy a társasház jogszerűen és hatékonyan működjön. A közgyűlési döntések végrehajtása mellett a tulajdonosok érdekeinek képviselete és a társasház pénzügyi stabilitásának fenntartása is az ő feladata. Egy profi közös képviselő megfelelő tapasztalattal és szakértelemmel garantálja a társasház átlátható és zökkenőmentes működését.

A közös képviselő munkája rendkívül összetett, hiszen egyszerre kell adminisztratív, pénzügyi és operatív feladatokat ellátnia a társasház működésének biztosítása érdekében. Az alábbiakban a három legfontosabb feladatkört mutatjuk be részletesen.

1. Adatkezelés, nyilvántartások vezetése, iratok őrzése

A közös képviselő felelős a társasház működéséhez szükséges dokumentumok és nyilvántartások pontos vezetéséért, amelyet jogszabályok és az SZMSZ is előírhat. Ennek keretében:

• Tulajdonosi és lakásnyilvántartás: Rögzítenie kell a tulajdonostársak lakcímét, egyes személyes adatait, valamint a bérlők és haszonélvezők adatait.
• Alapító okirat és SZMSZ őrzése: Köteles az alapító okirat, annak módosításai, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzat egy példányának megőrzésére.
• Közgyűlési határozatok nyilvántartása: A közgyűléseken meghozott döntésekről és azok végrehajtásáról vezetnie kell a Közgyűlési Határozatok Könyvét.
• Gazdálkodási dokumentumok megőrzése: Ide tartoznak a számviteli bizonylatok, szerződések, pénzügyi kimutatások és peres ügyek iratai.

2. Gazdálkodás és pénzügyi feladatok

A közös képviselő egyik legfontosabb felelőssége a társasház gazdasági stabilitásának fenntartása és a megfelelő pénzügyi működés biztosítása. Ennek érdekében:

• Fenntartás és üzemeltetés: Gondoskodnia kell az épület működtetéséről, beleértve az üzemeltetést, a karbantartást és a felújításokat, valamint végrehajtania kell az ezekkel kapcsolatos közgyűlési határozatokat.
• Költségvetési tervezés: Évente el kell készítenie a társasház költségvetési javaslatát (Tht. 47. §) és az éves elszámolást (Tht. 48. §), amelyeket a közgyűlés hagy jóvá.
• Közös költségek kezelése: Felel a tulajdonosokat terhelő közös költség beszedéséért és az egyéb szolgáltatások díjainak megállapításáért.
• Követelések érvényesítése: Amennyiben egy tulajdonos nem fizeti meg a közös költséget, a közös képviselő köteles lépéseket tenni annak behajtása érdekében.

3. Napi ügyintézés és operatív feladatok

A közös képviselő napi szintű teendői rendkívül változatosak, és bár ezekre külön törvényi szabályozás nincs, elengedhetetlenek a társasház zökkenőmentes működése szempontjából.

• Kapcsolattartás a tulajdonosokkal: A lakók kérdéseinek és panaszainak kezelése, valamint tájékoztatásuk biztosítása.
• Szolgáltatókkal és szakemberekkel való egyeztetés: Közüzemi számlák intézése, karbantartók és egyéb szolgáltatók felkutatása, szerződések megkötése.
• Ajánlatok bekérése: Felújítási és karbantartási munkák esetén több árajánlat beszerzése és a közgyűlés elé terjesztése.
• Hiba- és vészhelyzetek kezelése: Meghibásodások és egyéb sürgős problémák gyors és hatékony elhárítása.
• Iratbetekintés biztosítása: A tulajdonosok jogosultak előzetes egyeztetés után betekinteni a társasház irataiba, amelyet a közös képviselő köteles biztosítani. Egyre több társasház alkalmaz felhőalapú rendszereket, így az iratok és számlák online elérhetővé válnak a lakók számára is.

Összegzés

A közös képviselő munkája sokrétű és nagy felelősséggel jár. Az adatkezelés, a pénzügyi menedzsment és a napi operatív ügyek egyaránt hozzájárulnak a társasház stabil és átlátható működéséhez. A hatékony közös képviselet elengedhetetlen a lakóközösség nyugodt és rendezett életéhez.             

A társasházak életében a közgyűlés a legfontosabb döntéshozó fórum. Itt születnek meg a társasház működését, pénzügyeit és fejlesztéseit érintő döntések, amelyeket a tulajdonostársak közösen hoznak meg. A közgyűlési határozatok pedig ezeknek a döntéseknek a hivatalos dokumentumai, amelyek minden tulajdonosra és a közös képviselőre is kötelező érvényűek. Nézzük meg részletesen, miért nélkülözhetetlen a közgyűlés, és miért fontos a határozatok megfelelő kezelése!

1. Mi a társasház közgyűlése?

A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, amelyen minden tulajdonostárs jogosult részt venni és szavazni.

A közgyűlés dönt többek között:

• a közös képviselő vagy társasházkezelő megválasztásáról és leváltásáról,
• a társasház pénzügyeiről, közös költségről,
• a felújítási és karbantartási munkákról,
• a szabályzatokról, például az SZMSZ és a házirend elfogadásáról vagy módosításáról,
• peres ügyek indításáról vagy egyéb jogi lépésekről,
• bármilyen más, a társasház működését érintő kérdésről.

A közgyűlés összehívása kötelező, általában évente legalább egyszer, de rendkívüli esetekben is tartható, például sürgős döntések esetén.

2. Miért fontos a közgyűlés?

A közgyűlés legfontosabb szerepe az, hogy demokratikus módon biztosítsa a tulajdonosok részvételét a társasház irányításában. Az alábbi okok miatt elengedhetetlen:

• Közös döntéshozatal: Minden fontos kérdésben a lakók közösen hoznak döntést, így senki sem érzi magát kizárva a társasház ügyeiből.
• Törvényes működés: A közgyűlés biztosítja, hogy a társasház az érvényes jogszabályok szerint működjön.
• Átláthatóság és ellenőrzés: A közgyűlés lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonosok ellenőrizzék a közös képviselő vagy a társasházkezelő munkáját, és szükség esetén változtassanak.
• Pénzügyi stabilitás: A közgyűlés határozza meg a közös költség mértékét, így biztosítja a társasház fenntartható gazdálkodását.

3. Mi a közgyűlési határozat, és miért fontos?

A közgyűlési határozat a közgyűlésen meghozott döntések hivatalos dokumentációja. A határozatok tartalmazzák:

• a közgyűlés helyét és idejét,
• a meghozott döntéseket,
• a szavazati arányokat,
• a végrehajtásért felelős személyeket és határidőket.

A közgyűlési határozatok minden tulajdonosra nézve kötelező érvényűek, még akkor is, ha valaki nem vett részt a közgyűlésen vagy ellenezte az adott döntést.

4. Hogyan lehet egy közgyűlési határozatot érvényesíteni vagy megtámadni?

A határozatok végrehajtása általában a közös képviselő vagy társasházkezelő feladata. Ha egy tulajdonos úgy érzi, hogy egy határozat jogsértő vagy hátrányos számára, a határozatot a bíróságon megtámadhatja, erre a döntés meghozatalától számított 60 nap áll rendelkezésére.

5. Összegzés

A társasház közgyűlése a legfontosabb fórum, ahol a lakók közösen dönthetnek az épület és a közösség működéséről. A közgyűlési határozatok biztosítják, hogy a döntések hivatalosan rögzítésre kerüljenek és minden tulajdonos számára kötelezőek legyenek. A megfelelően működő közgyűlés és határozati rendszer garantálja a társasház átláthatóságát, pénzügyi stabilitását és hosszú távú fenntarthatóságát.

A társasházak működését nemcsak a törvények és a közgyűlési határozatok szabályozzák, hanem egy speciális dokumentum, a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) is. Ez a dokumentum alapvető iránymutatást ad a lakóközösség számára, meghatározza a közös képviselő és a tulajdonosok jogait, kötelességeit, valamint a társasház működésének részletes szabályait. Nézzük meg, pontosan mi az SZMSZ, és miért van kulcsszerepe egy társasház életében!

1. Mi az SZMSZ?

A Szervezeti és Működési Szabályzat a társasház belső szabályrendszere, amelyet a tulajdonosok közösen alkotnak meg, és a társasház közgyűlése fogad el. A 2003. évi CXXXIII. Társasházi Törvény előírja, hogy minden 6 lakásnál nagyobb társasháznak rendelkeznie kell ezzel a dokumentummal.

Az SZMSZ rögzíti a társasház működésének részleteit, és olyan kérdéseket szabályoz, amelyeket a törvény nem vagy csak általánosságban érint.

2. Mit tartalmaz az SZMSZ?

Az SZMSZ-ben szereplő szabályok házanként eltérőek lehetnek, de általában az alábbi témaköröket szabályozza:

• A közös képviselet vagy társasházkezelő feladatai, jogkörei, elszámolási kötelezettsége
• A tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
• A közös költség megosztásának módja
• A társasház döntéshozatali folyamata (közgyűlések, szavazások rendje)
• A társasház pénzügyi és gazdálkodási szabályai
• A Számvizsgáló Bizottság vagy más ellenőrző szervek hatásköre
• A közös használatú helyiségek (pl. lépcsőház, tárolók) használati szabályai
• A házirend szabályai (például zajrend, háziállatok tartása, parkolási szabályok)
• A felújítások, karbantartások rendje és azok finanszírozása

3. Miért fontos az SZMSZ?

Az SZMSZ jelentősége több ponton is kiemelkedő:

• Jogbiztonságot ad: Egyértelmű szabályokat állít fel, amelyek segítenek elkerülni a konfliktusokat.
• Védi a lakóközösséget: Megakadályozza, hogy egy-egy lakó vagy akár a közös képviselő visszaéljen a helyzetével.
• Segít a döntéshozatalban: Meghatározza a közgyűlési szavazások rendjét és az egyes döntésekhez szükséges szavazati arányokat.
• Átláthatóvá teszi a pénzügyeket: Egy jól megírt SZMSZ tisztázza, hogyan kell kezelni a közös költséget és az egyéb kiadásokat.
• Alapja lehet jogi eljárásoknak: Ha egy lakó megszegi az SZMSZ-t, vagy a közös képviselő nem tartja be a benne foglaltakat, a dokumentum hivatkozási alap lehet bírósági vagy hatósági eljárásokban.

4. Hogyan lehet módosítani az SZMSZ-t?

Mivel az SZMSZ egy közösen elfogadott dokumentum, a módosításához is közgyűlési döntés szükséges. Általában az alábbi lépések szükségesek:

1. Javaslat megfogalmazása: A módosítást kezdeményezheti a közös képviselő, a számvizsgáló bizottság vagy a tulajdonosok legalább 10%-a.
2. Közgyűlés összehívása: A napirendi pontok között szerepelnie kell az SZMSZ módosításának.
3. Szavazás: Az SZMSZ módosításához általában a tulajdoni hányad szerinti egyszerű vagy minősített többségi szavazás szükséges.
4. Bejegyzés a földhivatalnál: Ha a módosítás olyan részt érint, amelyet a törvény földhivatali bejegyzéshez köt, azt hivatalosan is be kell jegyeztetni.

5. Összegzés

Az SZMSZ a társasház egyik legfontosabb dokumentuma, amely meghatározza annak működését, a lakók jogait és kötelezettségeit. Egy jól kidolgozott szabályzat segít elkerülni a konfliktusokat, biztosítja a társasház gazdálkodásának átláthatóságát és védelmet nyújt minden lakó számára. Éppen ezért minden társasháznak érdemes nagy figyelmet fordítania az SZMSZ elkészítésére és időszakos frissítésére, hogy az mindig tükrözze a közösség aktuális igényeit és jogszabályi követelményeit.

A közös képviselő kulcsfontosságú szerepet játszik a társasház működésében, de előfordulhat, hogy a lakóközösség elégedetlen a munkájával. Lehetnek pénzügyi problémák, kommunikációs nehézségek, elhanyagolt karbantartások vagy jogi visszásságok. Ilyen esetekben fontos tudni, hogy milyen lehetőségek állnak rendelkezésre a helyzet kezelésére és a képviselő leváltására.

1. Mit tegyünk, ha elégedetlenek vagyunk a közös képviselő munkájával?

Ha a közös képviselő nem végzi megfelelően a munkáját, a következő lépéseket érdemes megtenni:

• Beszéljünk vele személyesen vagy írásban: Lehet, hogy félreértésről van szó, és a probléma gyorsan orvosolható.
• Kérjünk be részletes elszámolást: Ha pénzügyi visszaélésre gyanakszunk, ellenőrizzük a közös költség felhasználását.
• Forduljunk a Számvizsgáló Bizottsághoz: Ha van ilyen testület a társasházban, kérjük ki a véleményüket.
• Hívjunk össze lakógyűlést: Ha többen is elégedetlenek, közösen érdemes megoldást keresni.

2. Hová fordulhatunk panasszal?

Amennyiben a közös képviselő nem hajlandó együttműködni vagy jogszabályt sért, az alábbi helyeken lehet panaszt tenni:

• Társasház közgyűlése: Ez az elsődleges fórum, ahol a lakók dönthetnek a képviselő feladatairól vagy leváltásáról.
• Számvizsgáló Bizottság: Ha van ilyen, kérhetjük, hogy vizsgálja meg a helyzetet és tegyen javaslatot.
• Fogyasztóvédelem (GVH, NFH): Ha a közös képviselő szerződést sért vagy tisztességtelen gyakorlatot folytat.
• Bíróság: Ha a képviselő jogellenesen jár el, például pénzügyi visszaélést követ el.
• Jegyző: Ha a képviselő akadályozza a közgyűlés összehívását vagy más törvénysértő magatartást tanúsít.

3. Hogyan válthatjuk le a közös képviselőt?

A közös képviselő leváltása törvényes eljárás szerint történik, és ezt a társasház közgyűlése határozhatja el.

Lépésről lépésre a leváltás folyamata:

1. Közgyűlés összehívása

   • A közgyűlés az egyetlen döntéshozó szerv, amely leválthatja a közös képviselőt.
   • Ha a közös képviselő nem hívja össze, a tulajdonosok legalább 1/10-ének kérésére kötelező összehívni.

2. Napirendi pontok előkészítése

   • A leváltásról szóló javaslatot előre be kell terjeszteni.
   • Javasolt egy új közös képviselő vagy társasházkezelő kijelölése, hogy ne maradjon vezetés nélkül a társasház.

3. Szavazás a közgyűlésen

   • A közös képviselő leváltásához a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség szükséges.
   • Ha nincs meg a megfelelő szavazati arány, a leváltás sikertelen lehet.

4. Új közös képviselő vagy társasházkezelő kinevezése

   • A leváltáskor célszerű egy új képviselőt azonnal kijelölni és vele szerződést kötni.

5. Jogszabályi bejelentések

   • Az új képviselőt be kell jelenteni a földhivatalnál és a szükséges hatóságoknál.
   • A társasház hivatalos iratait, pénzügyi dokumentumait az új képviselőnek kell átvennie.

4. Összegzés

Ha problémák vannak a közös képviselő munkájával, először érdemes egyeztetni vele és megpróbálni közösen megoldást találni. Ha ez nem vezet eredményre, a közgyűlés lehetőséget biztosít a leváltására, amelyhez megfelelő előkészületekre és szavazati többségre van szükség. Ha törvénytelenség vagy súlyos mulasztás gyanúja merül fel, a jegyzőhöz, fogyasztóvédelemhez vagy bírósághoz is lehet fordulni. A közös képviselő leváltása nem mindig egyszerű, de megfelelő szervezéssel és jogi tudatossággal megvalósítható.

A társasházak működésének egyik fontos ellenőrző szerve a Számvizsgáló Bizottság (SZVB). Szerepe az, hogy felügyelje a közös képviselő vagy társasházkezelő munkáját, és biztosítsa a társasház átlátható gazdálkodását. De pontosan milyen jogkörei vannak, milyen feladatokat lát el, és hol húzódnak meg a hatásköreinek határai? Nézzük meg részletesen!

1. Mi a Számvizsgáló Bizottság?

A Számvizsgáló Bizottság egy választott testület, amelyet a társasház tulajdonosi közössége hoz létre. Nem kötelező minden társasházban megalakítani, de 25 lakás felett a Társasházi Törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szerint már ajánlott.

A bizottság célja, hogy a közös képviselő vagy társasházkezelő munkáját felügyelje, különösen a pénzügyi és gazdasági kérdésekben. Tagjai általában a tulajdonostársak közül kerülnek ki, és önkéntesen látják el feladataikat.

2. A Számvizsgáló Bizottság jogkörei és feladatai

A bizottság jogköre és feladatai a társasház szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) rögzítettek, de általánosságban az alábbiak tartoznak a hatáskörébe:

• A társasház pénzügyeinek ellenőrzése:

  • A közös költségek és egyéb bevételek-kiadások átvizsgálása.
  • A könyvelési dokumentumok, bankszámlakivonatok, számlák átnézése.
  • A közös képviselő éves beszámolójának és pénzügyi elszámolásának véleményezése.

• A közös képviselő vagy társasházkezelő munkájának ellenőrzése:

  • Megvizsgálja, hogy a képviselet ellátja-e a feladatait, betartja-e a közgyűlés döntéseit.
  • Ellenőrzi, hogy a közös költség felhasználása az elfogadott költségvetés szerint történik-e.
  • Ha szabálytalanságot észlel, javaslatot tehet a közgyűlésnek a szükséges lépésekre.

• Közgyűlés előtti beszámoló készítése:

  • A közös képviselő éves beszámolója előtt a bizottság véleményezi az elszámolásokat.
  • Közgyűlésen ismerteti az észrevételeit, javaslatait.

• Kapcsolattartás a lakókkal:

  • Segíthet a tulajdonosoknak tisztán látni a pénzügyi helyzetet.
  • Javaslatokat tehet a közös képviselőnek vagy a közgyűlésnek.

3. Mit nem tehet meg a Számvizsgáló Bizottság?

Fontos tisztában lenni azzal is, hogy a bizottság nem rendelkezik végrehajtói jogkörrel. Tehát:

• Nem dönthet a társasház működésével kapcsolatban, csak véleményt nyilváníthat és javaslatokat tehet.
• Nem adhat utasításokat a közös képviselőnek, hanem csak ellenőrzi annak munkáját.
• Nem kezelheti a társasház pénzügyeit, nem utalhat pénzt és nem köthet szerződéseket.
• Nem képviselheti a társasházat jogi ügyekben, ezt kizárólag a közös képviselő teheti meg.
• Nem rúghatja ki a közös képviselőt vagy a társasházkezelőt, de javaslatot tehet a közgyűlésnek erre vonatkozóan.

4. Hogyan működik hatékonyan a Számvizsgáló Bizottság?

Ahhoz, hogy a bizottság valóban betöltse ellenőrző szerepét, a következőket érdemes figyelembe venni:

• A tagoknak aktívnak kell lenniük, rendszeresen meg kell vizsgálniuk a pénzügyi dokumentumokat.
• Fontos, hogy értsenek a pénzügyi és gazdasági ügyekhez, vagy igény esetén szakértőt kérjenek fel.
• Nem szabad személyes érdekek alapján dolgozni, hanem objektíven kell ellenőrizni a közös képviseletet.
• Közgyűlés előtt részletes beszámolót kell készíteniük.

5. Összegzés

A Számvizsgáló Bizottság fontos szerepet tölt be a társasházak életében, de nem döntéshozó szerv. Feladata a közös képviselő munkájának ellenőrzése, különösen a pénzügyi területen. Bár hatásköre korlátozott, megfelelő működés esetén hozzájárulhat a társasház átlátható és szabályos gazdálkodásához. A lakóközösség érdeke, hogy a bizottság aktívan és szakszerűen lássa el feladatait, hiszen ezzel segítheti a társasház hatékony működését és a közös képviselő elszámoltathatóságát.

A társasházak működésében gyakran keveredik a "közös képviselő" és a "társasházkezelő" fogalma, pedig a kettő nem teljesen ugyanaz. Bár a gyakorlatban sok esetben ugyanaz a személy vagy cég látja el mindkét szerepet, fontos megérteni a különbségeket, hogy a lakók tudják, milyen szolgáltatásokat várhatnak el. Nézzük meg részletesen, miben tér el egymástól a két pozíció!

1. Közös képviselő – a társasház hivatalos képviselője

A közös képviselő a társasház tulajdonosai által megválasztott személy vagy cég, aki a társasház hivatalos képviselőjeként jár el. Ő felel a közösség jogi és adminisztratív ügyeinek intézéséért, de nem feltétlenül kell társasházkezelői képesítéssel rendelkeznie.

Feladatai:

• A társasház tulajdonosai és az ügyek hivatalos képviselete.
• A közgyűlések összehívása és levezetése.
• A társasház pénzügyeinek kezelése, költségvetés tervezése.
• Kapcsolattartás a hatóságokkal, szolgáltatókkal.
• A közgyűlés határozatainak végrehajtása.

A közös képviselő tehát elsősorban a társasház irányításával és adminisztratív feladataival foglalkozik, de a műszaki karbantartás és a szakmai üzemeltetés nem feltétlenül tartozik a hatáskörébe.

2. Társasházkezelő – a szakmai üzemeltető

A társasházkezelő egy szakképesítéssel rendelkező személy vagy cég, aki a társasház műszaki, pénzügyi és jogi működtetéséért felel. Ahhoz, hogy valaki társasházkezelőként dolgozhasson, Magyarországon hivatalos társasházkezelői végzettséggel kell rendelkeznie.

Feladatai:

• A társasház műszaki állapotának felügyelete, karbantartási munkák megszervezése.
• Pályázatok, felújítási munkák lebonyolítása.
• A közös költség behajtása, pénzügyi tervezés és elszámolások készítése.
• Jogi és hatósági előírások betartása, nyilvántartások vezetése.
• Kapcsolattartás a szolgáltatókkal, karbantartókkal és lakókkal.

A társasházkezelő tehát egy komplexebb szerepkört lát el, amely a műszaki és pénzügyi menedzsmentet is magában foglalja.

3. A legfőbb különbségek összegzése

4. Gyakorlati helyzetek – Ki mire alkalmas?

• Ha a társasháznak csak egy alapvető képviselőre van szüksége, aki a közgyűléseket szervezi, döntéseket hajt végre és a lakókkal tartja a kapcsolatot, akkor a közös képviselő megfelelő választás lehet.
• Ha a társasház komplexebb kezelést igényel – például nagyobb épület vagy felújításokat kell szervezni –, akkor érdemes társasházkezelőt megbízni.
• Sok esetben a társasházkezelő egyben közös képviselő is, így mindkét szerepkört ellátja.

Összegzés

A közös képviselő és a társasházkezelő közötti különbségek elsősorban a szakmai felkészültségben és a feladatkörökben rejlenek. Míg a közös képviselő főként a társasház hivatalos ügyeinek intézésével foglalkozik, addig a társasházkezelő egy komplexebb, műszaki és pénzügyi szakértelmet is igénylő munkát végez. A társasházaknak érdemes mérlegelniük, hogy melyik szerepkörre van szükségük, vagy egy olyan szakembert választani, aki mindkettőt ellátja.

2025-ben jelentős változások léptek életbe Magyarországon a társasházak közös képviseletével kapcsolatban, melyek célja a társasházak működésének átláthatóságának növelése és a közös képviselők tevékenységének nyomon követhetősége. Az alábbiakban összefoglalom a legfontosabb módosításokat:

1. Kötelező nyilvántartásba vétel

A 2025. május 1-jétől hatályos jogszabályok értelmében minden társasház közös képviselőjének vagy intézőbizottsági elnökének kötelező nyilvántartásba vetetnie magát az illetékes földhivatalnál. Ezt 2025. május 1-ig kell megtenniük egy ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében. 

Fontos tudnivalók:

• Díjmentesség: Az eljárás ingyenes, az ingatlanügyi hatóság részére nem kell igazgatási-szolgáltatási díjat fizetni.

• Habár elviekben díjmentes a regisztráció, valójában kb 100 000 forintos ügyvédi költséggel kell számolni minden esetben!!!!

• Társasházankénti bejelentés: Ha egy közös képviselő több társasházat is képvisel, minden társasház esetében külön-külön kell elvégeznie a regisztrációt.

2. Megbízatás visszavonása nyilvántartásba vétel hiányában

Amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nem tesz eleget a nyilvántartásba vételi kötelezettségének a megadott határidőig, a társasházi közgyűlés jogosult azonnali hatállyal visszavonni a megbízatásukat. 

3. A nyilvántartás célja

Az új nyilvántartás célja, hogy a társasházak működése transzparensebbé váljon, és a közös képviselők eljárási jogosultsága könnyebben ellenőrizhető legyen. Ez elősegíti a hatóságokkal való hatékonyabb kapcsolattartást és a törvényességi felügyelet hatékonyságát. 

4. Adatszolgáltatási kötelezettség módosulása

A társasházi törvény 22. §-ának módosítása értelmében a tulajdonostársaknak kötelező bejelenteniük a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének:

• **Tulajdonosváltozást a külön tulajdonuk tekintetében,**

• **Lakcímüket és az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adataikat,**

• **Elektronikus levelezési címüket, amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárulnak.**

Ezeket az adatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a törvényben meghatározott feladatainak ellátása céljából kezeli. 

5. Társasházi közös tulajdon eladásának új szabályai

2025. január 1-jétől módosultak a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai is. A változások célja a jogi versenyképesség növelése és a társasházak működésének racionalizálása. citeturn0search3

Ezek a változások összességében a társasházak működésének átláthatóságát és a közös képviselők felelősségvállalását hivatottak erősíteni, biztosítva ezzel a lakóközösségek érdekeinek hatékonyabb érvényesülését.

A közös képviselő kulcsszereplője a társasház működésének. Ő felel a pénzügyek kezeléséért, a ház műszaki állapotának fenntartásáért és a lakókkal való kommunikációért. A megfelelő személy vagy cég kiválasztása hosszú távon meghatározza az épület és az ott lakók életminőségét. De mire érdemes figyelni a választás során? Nézzük a legfontosabb szempontokat!

1. Szakmai tapasztalat és végzettség

A közös képviselet ellátása komoly feladat, amely pénzügyi, jogi és műszaki ismereteket igényel. Érdemes olyan szakembert vagy céget választani, amely megfelelő végzettséggel és több éves tapasztalattal rendelkezik. Fontos ellenőrizni, hogy a jelölt rendelkezik-e társasházkezelői képesítéssel és van-e releváns referenciája más társasházakból.

2. Pénzügyi átláthatóság és korrekt elszámolás

A társasház pénzügyeinek kezelése az egyik legérzékenyebb kérdés. Olyan közös képviselőt érdemes választani, aki biztosítja az átlátható gazdálkodást, rendszeresen beszámol a költségvetésről, és vállalja az ellenőrizhetőséget. Az éves elszámolásokat, bankszámlakivonatokat és egyéb pénzügyi dokumentumokat minden tulajdonos számára hozzáférhetővé kell tenni.

3. Elérhetőség és kommunikáció

A lakók számára fontos, hogy a közös képviselő könnyen elérhető legyen problémák és kérdések esetén. A rendszeres tájékoztatás (például e-mailben vagy hirdetőtáblán keresztül) szintén elengedhetetlen. Jó jel, ha a jelölt vállalja, hogy negyedévente beszámolót tart a lakóközösség számára.

4. Műszaki hozzáértés és karbantartási tervek

Egy jó közös képviselő nemcsak a papírmunkához ért, hanem képes átlátni a társasház műszaki állapotát is. A jelentkezőnek legyen terve a ház állapotának megőrzésére és fejlesztésére. Kérdezzük meg, milyen tapasztalatai vannak felújítások lebonyolításában, milyen kapcsolatai vannak megbízható kivitelezőkkel.

5. Jogkövető magatartás és törvényismeret

A társasházkezelés jogszabályokhoz kötött tevékenység. Fontos, hogy a közös képviselő tisztában legyen a társasházi törvénnyel, a helyi rendeletekkel és az adózási szabályokkal. Ha egy jelölt nem tud válaszolni alapvető jogi kérdésekre, az intő jel lehet.

6. Korrekt szerződés és díjazás

A közös képviselet ellátására kötött szerződésnek tartalmaznia kell minden fontos részletet: a feladatokat, a díjazást, a felelősségi köröket és az elszámolás módját. Nem érdemes csak az ár alapján dönteni: az olcsó képviselet sok esetben rejtett költségeket vagy alacsony színvonalú szolgáltatást takar.

7. Referenciák és korábbi ügyfelek véleménye

Mielőtt döntést hoznánk, érdemes utánajárni, hogy a jelölt milyen társasházakat kezel, és mit mondanak róla a jelenlegi lakók. Egy jó közös képviselő büszkén mutatja be referenciáit, és nem fél attól, hogy korábbi ügyfelei véleménye alapján ítéljék meg.

Összegzés

A megfelelő közös képviselő kiválasztása nemcsak a társasház működését, hanem a lakók életminőségét is befolyásolja. Alapos utánajárással, megfelelő kérdések feltevésével és a szerződés gondos átnézésével elkerülhetők a későbbi problémák. Érdemes a döntést a lakóközösség többségének bevonásával meghozni, hiszen egy jól működő társasház minden tulajdonos érdeke!