A társasházkezelő egy olyan cég vagy egyéni vállalkozó, akit a társasház közgyűlése választ meg a közös képviselet ellátására. A különbség a társasházkezelő és a közös képviselő között abban rejlik, hogy a társasházkezelő üzletszerűen, szakmai képesítéssel és hivatalos regisztrációval végzi ezt a tevékenységet, míg a közös képviselő lehet akár egy magánszemély is, akinek nincs szüksége szakirányú végzettségre.

Mivel a társasházkezelés egy speciális szakterület, amely műszaki, pénzügyi és jogi ismereteket is igényel, a közgyűlés általában olyan szakembert bíz meg ezzel a feladattal, aki rendelkezik a szükséges végzettséggel és gyakorlattal.

A társasházkezelő megbízása és szerződésének jelentősége

A társasházkezelőt – akárcsak a közös képviselőt – a közgyűlés választja meg, és célszerű megbízási szerződést kötni vele a feladatok egyértelmű meghatározása érdekében. A szerződésnek tartalmaznia kell:

• A feladatok pontos listáját, amelyeket a társasházi törvény (Tht.) előír.
• A döntési jogkörök határait, vagyis milyen összegig dönthet önállóan a közös képviselet.
• A külön díjazást igénylő feladatokat, például peres ügyek vagy rendkívüli műszaki feladatok esetén.

Miért fontos a szerződés? Bár sok esetben elmarad a megbízási szerződés megkötése, erősen ajánlott, hiszen ez biztosítja mind a közös képviselő, mind a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit. Egy jól kidolgozott szerződés segíthet elkerülni a későbbi vitákat és egyértelmű kereteket szab a közös képviselő jogköreinek.

A közös képviselő szerepe és döntési jogköre

A közös képviselő (vagy társasházkezelő) minden esetben a társasház közgyűlése által választott személy vagy vállalkozás, amely a társasház közösségét képviseli. Fontos tisztázni, hogy a közös képviselő nem döntéshozó, hanem a közgyűlés határozatainak végrehajtója.

Döntési hatáskörök és pénzügyi korlátok: Bár a közös képviselő nem dönthet önállóan a társasház minden ügyében, bizonyos esetekben szükséges, hogy gyorsan és önállóan intézkedjen, például:

• Kisebb javítások elrendelése (pl. csőtörés, lift meghibásodás javítása).
• Sürgős vészhelyzetek kezelése (pl. balesetveszélyes helyzet megszüntetése).

A megbízási szerződésben célszerű meghatározni az önálló döntési jogkör anyagi határait. Például:

• 800 000 Ft alatt – a közös képviselő önállóan dönthet.
• 800 000 Ft és 2 000 000 Ft között – a tulajdonosok véleményének kikérése szükséges.
• 2 000 000 Ft felett – közgyűlési határozat szükséges.

Ezek az előre meghatározott pénzügyi határok segíthetnek elkerülni azokat a helyzeteket, amikor a tulajdonosok utólag értesülnek egy nagy kiadásról, amely vita tárgyát képezheti.

Összegzés

A társasházkezelő és a közös képviselő közötti legfontosabb különbség az üzletszerű tevékenység és a szakmai követelmények megléte. A közös képviselő nem döntéshozó, hanem a közgyűlés által meghozott határozatok végrehajtója. Az önálló döntési jogkör és a pénzügyi korlátok egyértelmű meghatározása a megbízási szerződésben mindkét fél számára előnyös, és segít elkerülni a későbbi konfliktusokat a társasház működésében.